Il mutuo ipotecario e lo sconto cambiario
Spiegazione di economia sul mutuo ipotecario e sullo sconto cambiario. Cosa sono, come funzionano, classificazione e caratteristiche.
IL MUTUO IPOTECARIO: SIGNIFICATO
I mutui ipotecari sono finanziamenti concessi in un'unica soluzione e rimborsati in un lungo periodo variabile tra i 5 e i 30 anni mediante il versamento di rate che possono essere costanti ma anche variabili aventi cadenza semestrale, trimestrale o mensile.
La garanzia per la banca che concede il prestito è costituita come dice il nome dall'ipoteca su beni immobili.
Essi vengono contratti dalle famiglie o dalle imprese per finanziare investimenti destinati a dare utilità per molti anni (la famiglia che acquista o ristruttura la casa, l'impresa che costruisce il capannone industriale, etc.).
MUTUO IPOTECARIO: TASSO FISSO, VARIABILE E IN VALUTA
Vengono classificati a seconda che siano a tasso fisso, variabile o in valuta. I mutui a tasso fisso vengono a loro volta classificati a seconda che l'ammontare delle rate del rimborso sia costante, crescente o decrescente.
In caso di rate costanti, siccome ogni rata comprende una parte di capitale e una parte di interessi, si vedrà che all'inizio, siccome il valore da rimborsare è ancora alto, gli interessi da pagare sono alti e quindi la parte di prestito rimborsata è relativamente bassa mentre con il passare del tempo, diminuendo l'entità del debito da rimborsare, diminuiscono anche gli interessi e quindi aumenta in proporzione la parte di mutuo che viene rimborsata.
I mutui a tasso fisso come già detto possono essere anche a rate crescenti (cosa che capita ad esempio nelle imprese che presumono di realizzare le entrate connesse all'investimento dopo un certo numero di anni e quindi preferiscono ritardare per quanto possibile il rimborso del prestito) o anche a rate decrescenti, quando si presume che l'investimento fatto dia la sua massima utilità nell'immediato e diminuisca invece la sua utilità con il passare del tempo.
I mutui a tasso variabile hanno appunto un tasso che varia al variare di un indice determinato al momento della concessione del finanziamento. Anche in questo caso le rate possono essere costanti o variabili.
Il caso più normale è quello delle rate variabili, in cui resta costante la quota di mutuo rimborsata ma variano invece gli interessi passivi che il cliente deve corrispondere. Può però capitare anche il caso in cui le rate siano costanti, a quel punto però non è possibile prevedere il momento esatto in cui il rimborso del mutuo verrà portato a termine, infatti se l'importo di ogni rata è predeterminato e non può variare, significa che se gli interessi da corrispondere saranno bassi verrà rimborsato più velocemente il mutuo e di conseguenza il rimborso finirà prima, mentre invece se gli interessi saranno alti il rimborso del mutuo avverrà più lentamente (il concetto è lo stesso del caso di tasso fisso e rate costanti).
Essendo il tasso di interesse indicizzato, non è possibile sapere a priori se gli interessi saranno alti o bassi e di conseguenza non è possibile neanche prevedere la data esatta in cui il rimborso verrà completato.
Esistono poi come caso eccezionale i mutui in valuta, contratti per godere di tassi di interesse passivi più bassi, in linea con quelli in vigore nel paese di cui si sceglie di adottare la valuta.
Il rischio però è che la moneta nazionale si svaluti nei confronti della moneta estera in cui si è deciso di contrarre il mutuo con la conseguenza che il costo del finanziamento diverrebbe maggiore di quello previsto.
D'altra parte però può anche essere che la moneta nazionale si apprezzi su quella del paese straniero e che di conseguenza il costo finale del finanziamento sia più basso del previsto.
Esistono infine, come casi eccezionali, dei mutui concessi a condizioni agevolate per favorire lo sviluppo di alcune aree geografiche o di alcuni settori produttivi.
In questi casi possiamo avere mutui a tasso agevolato, ma anche mutui parzialmente a fondo perduto, in cui cioè gli interessi vengono corrisposti soltanto su una parte del finanziamento.
In entrambi i casi, è l'ente pubblico che ha promosso il finanziamento agevolato o il mutuo a fondo perduto che assume su di sé l'onere di corrispondere all'istituto di credito il costo che non è stato corrisposto dall'impresa che ha goduto del finanziamento agevolato.
COSTO MUTUO IPOTECARIO
Dal punto di vista computistico, la situazione è abbastanza complicata. Oltre agli interessi sul mutuo infatti, il cliente deve sostenere tutta una serie di costi aggiuntivi che alla fine aumentano in modo sensibile il costo del finanziamento.
Questi costi sono:
- gli interessi di pre-ammortamento, cioè gli interessi che maturano dal momento in cui viene concesso il mutuo fino all'inizio del piano di ammortamento (ricordiamo infatti che se contraggo un mutuo semestrale in data 1/5 il piano di ammortamento inizia comunque in data 1/7 e le date di scadenza saranno 1/7 e 1/1 di ogni anno, così come se il mutuo è trimestrale le date di scadenza sono 1/1, 1 aprile, 1/7 e 1/10 dal che deriva che gli interessi compresi tra l'1/5 e l'1/7 non sono compresi nel piano di ammortamento ma devono comunque essere corrisposti e vengono chiamati interessi di pre-ammortamento proprio perché sono relativi al periodo che precede l'inizio dell'ammortamento del mutuo, cioè il rimborso del mutuo che viene chiamato ammortamento perché viene fatto a rate);
- le spese per la perizia tecnica che mira a determinare il valore commerciale dell'immobile ipotecato;
- gli oneri fiscali, ovvero l'imposta di bollo sui contratti bancari di 10,33 € e l'imposta sostitutiva dello 0,25% da calcolare sull'ammontare del finanziamento;
- le spese notarili, necessarie per la stipulazione del contratto di mutuo e per la registrazione dell'ipoteca dei pubblici registri immobiliari.
LO SCONTO CAMBIARIO: COS'E'
Lo sconto cambiario è un'operazione di smobilizzo di crediti commerciali che risultano da cambiali pagherò o tratte che il cliente, avendo necessità finanziarie immediate, desidera riscuotere prima che giungano a scadenza.
E' un finanziamento che viene utilizzato con sempre minor frequenza per vari motivi, in particolare:
- le cambiali vengono sempre meno utilizzate come metodo di pagamento;
- il costo del finanziamento è più elevato rispetto a quello da sostenere per altri finanziamenti simili;
- è un finanziamento poco flessibile, che si adatta male alle mutevoli esigenze finanziarie dell'impresa, come tutti i finanziamenti a scadenza fissa del resto, quindi si tende a privilegiare ad esempio l'apertura di credito in conto corrente piuttosto che lo smobilizzo di cambiali commerciali.
LE FASI DELLO SCONTO CAMBIARIO
Lo sconto cambiario si compone di tre fasi:
- la presentazione delle cambiali commerciali alla banca e la richiesta di smobilizzo delle stesse, che viene eseguita girando le cambiali alla banca e presentando la relativa "distinta di presentazione di cambiali allo sconto";
- l'analisi del castelletto (cioè dell'importo totale delle cambiali che il richiedente è autorizzato a portare allo sconto, che dipende direttamente dall'importo accordato nella delibera di fido) e delle caratteristiche delle cambiali presentate;
- l'ammissione allo sconto delle cambiali con i necessari requisiti e l'accreditamento salvo buon fine del netto ricavo (salvo buon fine vuol dire che se a scadenza la cambiale presentata allo sconto risulta insoluta, la banca esegue l'azione cambiaria addebitando al cliente che aveva presentato la cambiale sia il valore nominale della stessa che era stato anticipato al momento dell'ammissione allo sconto, sia le spese per il protesto).
Soffermiamoci sulla seconda fase.
Abbiamo parlato prima di tutto del castelletto. Il castelletto è un valore monetario.
Quando il soggetto che ha bisogno di un finanziamento va in banca, come sappiamo, la banca nella delibera di affidamento decide l'importo totale del fido e spesso decide anche la forma tecnica in cui esso deve essere utilizzato.
Il castelletto è il valore monetario della parte di fido che deve essere utilizzata per scontare cambiali commerciali. Quindi se nella delibera di affidamento, la banca dice che concede fido per 100.000 € e che 20.000 € sono adibiti allo sconto di cambiali commerciali, vuol dire che il castelletto è di 20.000 €.
Ovviamente ogni volta che viene presentata una cambiale allo sconto, l'importo del castelletto è ridotto del valore nominale della cambiale e ogni volta che una cambiale scontata giunge a scadenza, l'importo del castelletto aumenta nuovamente del valore nominale della cambiale che è stata riscossa dalla banca.
Quindi potremmo dire che il castelletto è il valore monetario che indica quanto la banca è disposta a rischiare con il suo cliente in un certo momento relativamente allo sconto di cambiali commerciali.
LE CARATTERISTICHE DELLE CAMBIALI
Le caratteristiche che le cambiali devono avere per poter essere accettate dalla banca:
- la natura commerciale della cambiale, cioè la cambiale portata allo sconto deve essere una cambiale emessa da un cliente di colui che la presenta a regolamento di un debito di fornitura;
- l'affidabilità del cliente che ha portato le cambiali allo sconto;
- la qualità delle firme dell'obbligato principale e degli altri eventuali obbligati in via di regresso, cioè si va a controllare che l'obbligato principale o comunque uno degli avallanti abbia una solidità economica tale da costituire una certezza in merito al buon esito della cambiale;
- la regolarità del bollo apposto sulla cambiale, in quanto è proprio dalla presenza e dalla regolarità del bollo che dipende la possibilità o meno per chi possiede la cambiale (e quindi in questo caso per la banca) di procedere con l'azione esecutiva per ottenere il pagamento della cambiale.
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