Non registrare un contratto di affitto ci nega la possibilità di imporre al padrone di casa la messa a norma degli impianti, ci vieta di poter accedere ai benefici del diritto allo studio della Regione e anche alle detrazioni (fino al 19%) previste dalla Finanziaria 2007. Infatti per chi richiede un contratto regolare è possibile detrarre sulla denuncia dei redditi fino a 500,27 euro, mentre i proprietari possono avere uno sconto del 30% sul canone da dichiarare in sede Irpef. Conviene a entrambe le parti in causa e ci tutela legalmente.

- Il contratto deve essere sempre registrato, altrimenti si tratta di un pezzo di carta che non ha alcun valore. Per avere diritto alle agevolazioni fiscali il contratto deve essere stipulato o rinnovato in base alla legge sulle locazioni (431/98). Conviene utilizzare il contratto specifico per studenti (durata da sei a 36 mesi rinnovabile automaticamente con canone concordato a livello locale), oppure un contratto per uso transitorio. In molti preferiscono stipulare contratti transitori, perché il canone non è prestabilito sulla base di accordi territoriali, ma di fatto è libero, con una durata minima di uno e massima di diciotto mesi e nessun rinnovo automatico. E ricordiamoci sempre di conservare con cura una copia del testo, le ricevute di pagamento (sia che si paghi con un bonifico sia che si versi l'affitto in contanti, occorre una copia della ricevuta).

- Vantaggi per tutti: i proprietari che affittano a studenti universitari fuori sede con un contratto a canone concordato possono disporre di un ulteriore sconto del 30% sul canone da dichiarare in sede Irpef. I locatori potranno denunciare meno del 60% dell'importo del canone annuo, contro l'85% di un contratto libero. Inoltre si ha diritto ad una riduzione del 30% dell'imposta di registro sul contratto. Inoltre molti comuni prevedono l'applicazione di un'aliquota Ici più bassa nel caso in cui si affitti a studenti.

"La controguida"

L' unione degli universitari Roma (UDU), la Mutua studentesca Roma e il Sindacato Unitario nazionale inquilini Assegnatari (S.U.N.I.A.) hanno redatto una controguida per tutti gli studenti fuori sede in cerca di casa, smontando (se ce ne fosse ancora bisogno) alcuni falsi miti che aleggiano ancora tra gli studenti meno esperti:

- Il mercato nero è vantaggioso? La domanda è: per chi? Esaminiamo uno per uno i presunti vantaggi... E' vantaggioso per il proprietario di casa, perchè non paga le tasse allo Stato italiano. Così facendo il nostro avvoltoio commette due crimini: ruba allo Stato e a tutti i cittadini, sottrae agli affittuari i loro diritti di inquilini.

- Qual è la conseguenza? Che egli ha automaticamente trasgredito la legge e diviene passibile di denuncia. Se lo studente è in grado di dimostrare di aver abitato in una casa e di aver corrisposto un affitto in nero, il proprietario di casa non ha scampo: il ladro è solo lui.

- E' vantaggioso per gli studenti, che possono andare via in qualsiasi momento? Lo studente che paga in nero non può rivendicare alcun diritto a meno di non dimostrare che di fatto stia abitando in un determinato luogo. L'assenza di contratto non permette di avere un prezzo fisso da pagare per tutta la durata dell'affitto, non dà il diritto legale di pretendere l'ammodernamento o la riparazione delle strutture della casa. Se è impossibile dimostrare che lo studente abbia abitato in quella casa potrebbe anche voler dire che si può essere buttati fuori senza preavviso e senza motivo. Inoltre, il contratto è divenuto parte dei criteri di valutazione per l'accesso alla borsa di studio LazioDISU.

- La conclusione è che il mercato nero non è vantaggioso per lo Stato e i cittadini, perché si perdono le imposte sull'affitto; non è vantaggioso per gli inquilini che perdono i loro diritti, non è vantaggioso per il proprietario di casa perché da quel momento in poi deve avere timore di tutti gli inquilini a cui affitta, che potrebbero denunciarlo in ogni momento.

- Se sto pagando un affitto in nero, sono colpevole anch'io davanti alla legge? Se questo fosse vero, allora un rapinato andrebbe in galera col rapinatore. Chi corrisponde un affitto in nero (cioè senza contratto registrato) è vittima di un abuso ai suoi danni, e in nessun modo le colpe possono ricadere su di lui. Attenzione però: se il contratto esiste, ma non è in regola, questo potrebbe ritorcersi contro l'affittuario. Un altro caso può essere quello in cui il contratto è in regola, ma il proprietario di casa chieda più soldi di quelli pattuiti. Anche in quel caso, l'aver corrisposto una somma superiore a quella stabilita nel contratto è una truffa da parte del proprietario di casa, e va ostacolata in tutti i modi. Davanti alla legge, il colpevole è lui, davanti al giudice sarà tenuto a rimborsare tutte le somme corrisposte non pattuite.

- Con l'affitto in nero senza contratto il proprietario di casa può cacciare il locatario in ogni momento? FALSO! La legge prevede che in qualsiasi caso chi abita debba avere un minimo di preavviso, che può variare dai 2 ai 6 mesi e dipende sempre dal tipo di contratto. Inoltre la 431/98 prevede che lo sfratto non sia possibile se il contratto d'affitto non è registrato. Dunque, ammesso che abbiate modo di dimostrare il vostro status di inquilini, ancora una volta la legge è dalla parte di chi paga l'affitto.

 - L'affitto aumenta normalmente ogni anno? FALSO! La cifra da corrispondere al proprietario di casa è solo ed esclusivamente quella prevista dal contratto. Tutto ciò che si paga deve essere stato pattuito prima. In caso di variazione, si deve procedere al rinnovo del contratto.

- Le spese di registrazione del contratto sono a carico dell'inquilino? FALSO! Le spese di registrazione del contratto vanno ripartite tra locatore e locatario.

- Le spese di gestione dei servizi interni alla casa sono a carico degli inquilini tenuti a provvedere alle piccole manutenzioni dell'immobile e delle cose che fanno parte dell'arredo? Scaldabagno rotto? Infissi rovinati? Spesso il proprietario di casa cerca di far pagare allo studente le riparazioni o i lavori relativi alle strutture o ai servizi presenti dentro l'abitazione. La riparazione di elettrodomestici, impianti, mobilia già presente all'interno della casa è a carico del proprietario dell'abitazione nella maggior parte dei casi. In caso di acquisto di un elettrodomestico nuovo,in generale, la spesa non grava sugli affittuari, ammesso che il deperimento di quello esistente dipenda solo dalla normale usura.

Consigli utili:

Grazie all'esperienza della condivisione di questi problemi tra studenti e sindacato, vi diamo alcune dritte su come semplificare la vostra vita da inquilini:

1) Evitare quegli alloggi in cui il proprietario di casa stesso è inquilino. Spesso infatti i contrasti sorgono a causa di stili di vita o aspettative diverse, poiché la casa è di sua proprietà il locatore si sentirebbe intitolato a "dare ordini" su come vivere dentro l'abitazione.
2) Privilegiare abitazioni in cui tutti gli affittuari siano studenti. Questo facilita le pratiche legate ai contratti e crea un ambiente più adatto allo studio, con stili di vita abbastanza simili.
3) Assicurarsi sempre della presenza del mobilio.
4) Prestare attenzione a particolari clausole (manutenzione ordinaria e straordinaria; ripartizione degli oneri accessori).
5) Informarsi sulle modalità di rilascio dell'immobile, ad es. convenire sulla possibilità di recedere dal contratto.
6) Fare in modo che i pagamenti dell'affitto siano tracciabili: questo è possibile usando vaglia o conti correnti postali per corrispondere l'affitto, oppure facendosi rilasciare una ricevuta di pagamento firmata dal proprietario di casa se proprio vuole solo contanti.
7) Avere sempre la ricevuta del deposito cauzionale e fare le fotografie, datandole, dell'appartamento e delle cose principali che lo arredano.