La spiegazione della legge sugli affitti

Di Redazione Studenti.

A partire dal mese di gennaio del 1999 è entrata in vigore una nuova legge sulle locazioni. Questa legge riforma totalmente tutta la normativa sugli affitti e, per la prima volta, introduce delle importanti novità che tengono conto delle specifiche esigenze degli studenti universitari fuori sede...

DUE CANALI
Il primo canale è libero, con le due parti che decidono canone e clausole autonomamente, o avvalendosi delle organizzazioni di rappresentanza di proprietari e inquilini. L'unico vincolo di legge in questo canale sta nella durata, fissata di quattro anni, più quattro di eventuale rinnovo.

Il secondo canale è invece "contrattato" in quanto si basa su un accordo tra organizzazioni nazionali di inquilini e proprietari, che è stato convertito in decreto legge. Questo secondo canale ha un insieme di regole fissate per legge (in termini di canone e di clausole) e prevede che i comuni promuovano la nascita di particolari "contratti-tipo locali" che seguono le regole definite dal decreto.

I proprietari e gli inquilini che scelgono questo canale avranno una serie di benefici fiscali (incentivi ICI per i proprietari, defiscalizzazione per inquilini e proprietari) che rendono appetibile questo canale. Queste norme generali sono efficaci a partire da gennaio 1999 e si applicano per tutti i contratti di affitto stipulati a partire da questa data. Tutti i contratti di affitto (regolari e "irregolari") stipulati prima di questa data, sono regolati dalla legge sull'equocanone.

Il mercato nero degli affitti
La domanda che molti studenti a questo punto si staranno ponendo è: "Ma che senso ha parlare di contratti regolari se praticamente tutti gli studenti fuori sede sono in affitto in nero?". La domanda non è stupida:il fenomeno degli affitti in nero, con canoni esorbitanti e zero garanzie, è tipico di situazioni abitative precarie come appunto quella degli studenti universitari, che accettano spesso di stare in case fatiscenti, pagando affitti fino a 600.000 per una singola, per periodi di permanenza in media molto brevi (uno-due anni).

Vediamo quindi quali sono i nuovi strumenti che la legge mette in campo per gli studenti e soprattutto quali sono i suoi margini di applicabilità.

I contratti per gli studenti
La strada principale per regolare i rapporti tra studenti e proprietari sta nel secondo canale (quello "concertato" tra le parti). In particolare la legge prevede che i comuni sedi di università possono convocare le organizzazioni di rappresentanza degli inquilini e dei proprietari, le aziende per il diritto allo studio e le organizzazioni studentesche, per formulare appositi contratti-tipo per studenti fuori sede.

Questi contatti avranno clausole specifiche per gli studenti, basandosi sul secondo canale (canone in media più bassi e incentivi fiscali per inquilino e proprietario). A livello nazionale ad esempio è stata prevista una durata da sei a 36 mesi per i contratti a studenti universitari. Quindi per gli studenti sarà vantaggioso chiedere l'applicazione di questi contratti ai proprietari.

A tale scopo la cosa migliore da fare è quella di entrare in contatto con l'azienda per il diritto allo studio, con le associazioni studentesche, o con i sindacati degli inquilini (SUNIA e SICET ad esempio) per chiedere ulteriori informazioni sui contratti tipo, ed eventualmente di essere assistiti alla stipulazione del contratto.

In alcune città le aziende per il diritto allo studio mettono a disposizione degli studenti un servizio di cerca alloggio e di tutela legale per i fuori sede, ma si tratta purtroppo di casi isolati in cui c'è una reale efficienza del servizio.

I diritti degli inquilini
Ebbene la nuova legge ha approntato una serie di strumenti per consentire agli inquilini di far valere i propri diritti: per cominciare possiamo dire che il proprietario non può sfrattare l'inquilino se non dimostra di aver effettuato la registrazione del contratto ed i pagamenti dell'ICI e delle tasse sull'appartamento che da in affitto.

Inoltre lo studente può dimostrare che il proprietario ha preteso di fare un contratto nel quale non figuri la reale somma versata, nel quale non si accenni ad un affitto a studenti o comunque non si rispetti la regolarità del rapporto.

In questo caso il proprietario è tenuto a risarcire lo studente per le somme indebitamente percepite, ed a riportare il rapporto di locazione alle condizioni del contratto tipo comunale, o (in mancanza di questo) alle condizioni nazionali del secondo canale.

Ma....

Quindi in teoria gli studenti potrebbero vivere sogni tranquilli. Purtroppo la legge in sè non dà alcuna garanzia che questi strumenti funzionino.

Molte della responsabilità saranno dei comuni e delle aziende per il diritto allo studio che, se non attuano quanto disposto dalla legge, possono lasciare ai proprietari lo spazio per stipulare contratti in nero in libertà.