Svolgimento del compito di Estimo (Istituto tecnico per geometri)

Di Andrea Maggiolo.

Soluzione punto n.1

COSTO ANALITICO DI RISTRUTTURAZIONE:

simulare opere di ristrutturazione e relativi costi:
-rifacimento imp elettrico : 15.000 euro
-sostituzione infissi : 13.000 euro
-sostituzione sanitari in bagno : 2.500 euro
-rifacimento pavimento della cucina : 5.000 euro
totale: 35.500 euro (COSTO RISTRUTTURAZIONE)

COSTO ANALITICO DI TRASFORMAZIONE:
simulare opere di trasformazione e relativi cosi:
-demolizione parete mq 12: 1.500 euro
-rimozione porta di ingresso : 800 euro
-costruzione nuove pareti 20 mq di muri con finiture: 3.500 euro
-installazione 2 nuove porte di ingresso: 4.000 euro (totali)
-opere accessorie: 1.200 euro
totale: 11.000 euro (COSTO TRASFORMAZIONE)


Soluzione punto n.2

valore appartamento originario:


visto che non fa richieste particolare….si usa il metodo della stima sintetica del valore di mercato.
ipotizzo un costo al mq (esempio: da indagine di mercato svolta è emerso che il valore al mq degli immobili nella zona è pari a 2.100 euro al mq) e lo moltiplico per i mq di appartamento (stimati in circa 100/120 mq visto che si tratti di un app di 5 vani)
2.100 x 120 = 252.000 euro

Valore garage annesso all'alloggio:
“stimato a box”…..da indagine di mercato svolta il valore di mercato di un box auto nelle zone limitrofe all'immobile oggetto di stima risulta compreso tra 15.000 e 20.000 euro a box.
Si assume pertanto uun valorte di mercato del box auto pari a 18.000euro
Alloggio + box = 252.000 + 18.000 = 270.000 euro
da questo valore dovrei togliere il COSTO di RISTRUTTURAZIONE (non quello di trasformazione!!! sola ristrutturazione) che devo aver calcolato al punto 1
270.000 – 35.500 = 234.500


Soluzione punto.3

Il mutuo sarà pari all'80% di 234.500 ovvero 199.000 euro da estinguere in 10 anni
Usare la formula dell'ammortamento, dove Ao è il valore del mutuo richiesto (80% del valore di mercato) il tasso r è da ipotizzare e la durata (n) è di 10 anni.
Per chi non la ricordasse: a = Ao * [(r * q^n) / (q^n - 1)]
Assumendo un saggio di interesse fisso pari a 5% la rata annua sarà pari a :
RATA ANNUA 25.771 euro/anno