Parere di diritto civile

Di Marta Ferrucci.

Tizio (alienante) stipula con Caio (acquirente) un preliminare di compravendita, avente ad oggetto un fondo rustico. A tale preliminare segue poi l'atto definitivo. Successivamente alla stipula del contratto definitivo, Tizio viene a conoscenza che il fondo, per effetto di diversa disciplina urbanistica, ha assunto destinazione edilizia


Tizio cita in giudizio Caio, sostenendo che il negozio tra loro intercorso è inficiato da errore essenziale e chiede, conseguentemente, l’annullamento del contratto.
Caio, contestando l’assunto l’assunto di Tizio, afferma che la destinazione urbanistica è mutata prima della stipula del contratto definitivo, ma dopo il contratto preliminare, per cui assume rilevanza il momento in cui è intervenuto il contratto preliminare, del quale il definitivo di compravendita è il necessario posterius.
Il candidato, premessi brevi cenni sull’annullamento del contratto, assuma le vesti di difensore di Tizio e rediga motivato parere nel quale, illustrate le problematiche sottese alla fattispecie in esame, si prospetta adeguata linea difensiva.

SVOLGIMENTO
Svolgimento: Anonimo, votazione: 35/50

Nel nostro ordinamento l’istituto dell’annullabilità costituisce una species all’interno del genus dell’invalidità del negozio giuridico. Mentre le categoria dell’inesistenza e della nullità sono rivolte a reagire contro i vizi più gravi del negozio, determinando l’eliminazione completa e definitiva dei suoi effetti, l’annullabilità ha riguardo ad ipotesi in cui sussistono tipologie di vizi meno gravi, idonei a privare il negozio dei suoi effetti solo in conseguenza dell’iniziativa di specifici soggetti, a protezione dei quali l’invalidità è posta.

Ciò comporta che gli effetti del negozio, a differenza della nullità, si producono senz’altro, ma la parte nel cui interesse sia stabilita la causa di annullabilità, può impugnare il negozio stesso, determinandone la caducazione con efficacia ex tunc.
E’ pertanto eccezionale l’ipotesi di annullabilità assoluta prevista per il caso di annullamento del negozio stipulato dal condannato in stato di interdizione legale.

Qui l’incapacità è diretta non a protezione del condannato, ma, al contrario, costituisce una sanzione e, pertanto, l’annullamento può essere chiesto da chiunque vi abbia interesse.
Altra differenza con la nullità consiste nella possibilità di convalida del negozio annullabile.
Con la convalida il soggetto, mediante un atto che dichiari il motivo di annullabilità, o con un comportamento concludente, esprime una volontà idonea alla conservazione del negozio.
Caratteristica generale dell’annullabilità è poi la sottoposizione della relativa azione di annullamento ad un termine di prescrizione quinquennale.

E’ nota peraltro la regola secondo la quale la parte convenuta, per l’esecuzione del contratto, può sempre far valere la causa di annullabilità, anche se è prescritta l’azione per farla valere.
Si dice perciò che si prescrive l’azione, ma non l’eccezione di annullamento.
Infine, l’annullabilità del contratto determina importanti differenze rispetto alle altre cause di invalidità nei confronti dei terzi : l’annullamento del contratto è infatti inopponibile (salvo il caso di incapacità legale) al terzo che, in buona fede, abbia acquistati diritti a titolo oneroso, in conseguenza del contratto annullato, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di annullamento (art. 1445 c.c.).
Nella fattispecie oggetto del presente parere, viene in rilievo l’annullamento del contratto per vizi del consenso ed in particolare per errore (art. 1428 e segg. c.c.).
Come è noto, non ogni errore è causa di annullamento del contratto, ma solo l’errore munito delle caratteristiche dell’essenzialità e della riconoscibilità.
Preliminare alla verifica dei suddetti requisiti appare la risoluzione del problema dell’incidenza temporale dell’errore.
E’ ovvio infatti che, essendo questo un vizio idoneo ad inficiare la validità del consenso, deve sussistere al momento in cui questo viene prestato.

La difficoltà sta dunque nello stabilire, in presenza di un contratto preliminare seguito dalla stipulazione del definitivo, a quale momento debba farsi risalire la prestazione del consenso idonea ad essere turbata dalla falsa rappresentazione. E’ chiaro infatti che, se si sostiene che il consenso prestato in sede di preliminare debba avere rilevanza esclusiva, non rilevando, al contrario, il consenso espresso alla stipula del definitivo, si dovrà necessariamente concludere che l’errore intercorso medio tempore tra la stipula del preliminare ed il definitivo non è causa di annullamento del contratto.
A tale scopo occorre ricordare che il contratto preliminare obbliga le parti (o una sola di esse) a prestare il consenso per la conclusione di un contratto futuro, con la conseguenza che, ove la parte inadempiente si rifiuti di prestare il consenso promesso, l’altra parte può ottenere una sentenza costitutiva che produca gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.).
Tuttavia non si deve pensare che la possibilità di ottenere coattivamente l’esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre degradi il consenso alla stipula del definitivo a mero posterius.
Occorre pur sempre che la volontà corrisponda ad un interesse attuale della parte.
In proposito la Suprema Corte ha affermato che non è proponibile l’azione ex art. 2932 c.c. nel caso in cui prima della sentenza siano intervenuti “mutamenti tali da non rispecchiare la volontà espressa dalle parti nel contratto preliminare, giacché, diversamente, la sentenza attuerebbe un contratto non corrispondente a quello dovuto dalle parti stesse, con violazione del precetto contenuto nelle norme citate” (Cass. 86/1122).
Inoltre la stessa Corte ha stabilito che l’elemento distintivo tra contratto definitivo e contratto preliminare è dato dalla volontà delle parti che nel contratto definitivo è rivolta direttamente al trasferimento della proprietà o di altro diritto, mentre nel contratto preliminare fa dipendere tale trasferimento da una futura manifestazione di consenso che gli stessi contraenti si obbligano a prestare (Cass. 1980/5940, Cass. 1994/6402).
Secondo il ragionamento della stessa Corte è dunque il contratto definitivo che costituisce l’unica fonte dei diritti e degli obblighi inerenti al particolare negozio voluto, poiché il preliminare determina solo l’obbligo di contrarre, ma tale consenso rimane superato da quello espresso nel contratto definitivo (Cass. 94/6402, cit.).
E’ dunque chiaro che, non essendo possibile ridurre il consenso espresso nel definitivo ad una mera ripetizione della manifestazione di volontà espressa nella stipula del preliminare, ma costituendo una nuova manifestazione del consenso, occorrerà fare ad essa riferimento per stabilire la sussistenza o meno dell’errore.
Una volta chiarito tale punto decisivo, la risoluzione della questione appare abbastanza semplice ; atteso che l’errore intervenuto prima della stipula del contratto definitivo è senza dubbio rilevante e, ove sussistenti le caratteristiche previste dall’art. 1428 c.c., esso determinerà l’annullabilità del contratto.
In particolare, è indubitabile che un terreno edificabile costituisca un qualcosa di profondamente diverso e distinto da un fondo semplice agricolo.

Ne consegue che l’erronea convinzione che il terreno non sia edificabile costituisce errore essenziale, poiché cade sulla qualità delle cose che valgono a determinare ed identificare la cosa stessa rispetto alla sua normale destinazione economica (Cfr. Cass. 1974/4020, Cass. 1985 n. 2915, Cass. 1985/3892).
Tale errore, presupponendo la mancata conoscenza di norme giuridiche sull’applicabilità dei suoli è essenziale anche ai sensi dell’art. 1429 n. 4, poiché è un errore di diritto che si risolve in un errore sulle qualità essenziali del bene oggetto di compravendita.
Inoltre, in questo caso, l’errore è anche riconoscibile dall’altro contraente, poiché la caratteristica dell’edificabilità è idonea ad incidere sul valore del terreno.
Pertanto, se Caio conosceva la sopravvenuta destinazione edilizia, egli ha certamente approfittato dell’errore di Tizio e dunque sussistono gli estremi per l’annullamento.
Nell’ipotesi in cui anche Caio non fosse a conoscenza della mutata disciplina urbanistica, la soluzione non cambia, poiché, ove le valutazioni delle parti siano entrambe affette dal medesimo errore, non può esservi stata violazione del principio dell’affidamento a tutela del quale il requisito riconoscibilità è posto e quindi, in tali casi, la giurisprudenza ritiene non necessaria la sussistenza di tale requisito (Cfr. Cass. 52/316, 62/1970).

In conclusione, essendo l’errore di Tizio rilevante, essenziale e riconoscibile (o quanto meno non rilevando, nella specie, il requisito della riconoscibilità), il contratto è annullabile per errore.
Tale soluzione è in linea con i precedenti giurisprudenziali specifici in materia (v. soprattutto Cass. 1985 n. 3734).